一隻「地產+銀行」落後股 (2004年2月22日)
余省三
【明報專訊】地產股經過近十個月的升勢後，配合樓市大反彈愈炒愈烈，地產股紛紛跑出來集資融資，部署日後勾地及補地價，難怪各大地產股近排開始腳軟整固。目前由廉美元、低美息形成的「水浸」現象似乎尚未有逆轉之勢，亞洲區資產漲值(reflation)故事仍然吸引。由於各大地產商正積極籌備補充地皮，加上宏觀環境的確對樓市有支持，故此省三大膽估計短期地產股只是調整無虞大跌。
既然是有調整無大跌，換句話說即是趁低吸納的好機會，但什麼價才是「低」呢﹖那我們便要做估值，做排名，搞清楚股價相對股份本身，股份相對其他股份的價值。省三粗糙地用彭博資訊機的數據，為本港各大地產股以股價對帳面值(Price-To-Book)比率做排名，並列出股息率作參考(表)(http://premium.mingpao.com/protected/Image/20040222/22lw1.gif)。
大地產股價超前反映復蘇 一如所料，新地(0016)、恒隆地產(0101)、恒基地產(0012)、長實(0001)的股價均已經超過帳面值，新地股價更超帳面值1.8倍。而恒隆集團(0010)、信和(0083)、希慎(0014)的股價對帳面值折讓均不大。當然有人會反駁帳面值是上一年度年結的情，與今日的樓價有一短距離，但筆者所取的只是相對比較，選股準則是折讓率有多少。
廖企折讓逾五成不合理 基本上一線地產股股價已超前反映樓市的復蘇，要再在其中尋找價值意義不大。炒一線地產股已純粹是炒市場對未來樓市的預期，省三自問無信心快人一步預測「市場對未來樓市的預期」。無水晶球的省三唯有在股價對帳面值折讓較大的地產股上下工夫，而廖創興企業(0194)便引起省三的注意。
按資訊機的數據，廖創興企業的每股帳面值為14.98元，以廖企上周五收市價6.35元計，股價對帳面值折讓約五成多。廖企的資產主要有兩項﹕(1) 收租物業和待出售物業和(2) 廖企持有廖創興銀行(1111)的45.11%股權。換句話說，廖企可說是一隻「銀行股+收租股+地產股」。
大折讓不代表一定抵買，平可能是「平得有道理」，故此一要看資產質素，二要看資產的流通性。旺角區收到租兼隨時可出售的商場，折讓自然少過元朗空置率較高的商場，股票的折讓自然又少過旺角區商場，而現金的折讓自然又少過股票。
根據截至上年6月底的年報，廖企手上的物業論價值最主要有五項﹕(1)西半山「寶翠園」244萬呎住宅樓面的10%權益、(2)沙田九肚山「皓朗山莊」豪宅，約17.8萬呎住宅樓面、(3)旺角「創興廣場」18.4萬呎商場、(4)上海南京西路有一發展中寫字樓項目「廖創興金融中心」的70.3%權益、(5) 廖企在廣州東山區東湖路有一商住項目「東湖御苑」的60%權益。
持5主要物業 項目質素佳 地產市道大反彈，寶翠園和皓朗山莊自然食正條水，另外，上海南京西路的寫字樓項目，據省三了解也屬旺區正地。本地零售復蘇，旺角創興廣場的出租情也十分理想。論質素，廖企手上的物業屬十分不俗。廖企的手頭物業在上年6月底的帳面總值為47億元。省三扣除由廖創興銀行持有的物業，並按近期的成交粗略地計算，廖企的物業資產總值約38億元。
廖企的另一項資產是廖創興銀行的45.11%股權。按上周五的收市價計，廖創興銀行的市值約56億元，45.11%即約25.4億元。廖創興銀行的每股帳面值為13.5元，以廖企上周五收市價12.95元計，股價對帳面值差不多無折讓。
旗下廖銀賣盤機會大
去年內地與香港簽訂的更緊密經貿關係安排(CEPA)協議中，已經提到會支持內地銀行在香港以收購方式發展網絡和業務。中央政府明確表態支持內地銀行來港收購，相信以往未有來港找尋收購對象的內地銀行也會考慮涉足香港，令市場上的買家增加。
事實上，去年6月廖銀便發通告指出，有獨立第三者與廖銀的管理層作初步接洽，可能引起合併或收購。雖然後來洽談似乎無下文，但消息已刺激廖銀及一眾本港中小型銀行股股價急升。廖企股價亦由廖銀帶動上升，由4元攀升至6元多。
憧憬好價售廖銀 廖銀打算賣盤已是公開的事實，市場一直傳聞指渣打(2888)和中國農業銀行曾洽購股權。從買家的角度，廖銀的客戶老化，業務無增長，價錢自然要合理﹔從廖銀的角度，有心買盤自然希望求個好價。論中國經濟形勢，論中國政策配合，論股市市，今年是雙方最有機「講得埋欄」的一年。
廖企具四成上升潛力 大家也不要忘記，廖銀有20%股權由中遠太平洋(1199)持有，又有9.66%股權由東京三菱銀行持有。廖銀的三大股東個個都想套現，天時地利人和皆備，省三認為最終廖企能出售廖銀套現的機會甚高。
去年永亨銀行(0302)以帳面值約1.22倍收購浙江第一銀行，另據聞廖銀又曾出價1.25倍收購港基銀行(0636)，雖然最終未能事成，但已大致反映廖銀的價值應在帳面值1倍至1.25倍之間。
省三粗略計算，廖企的每股資產淨值約11元，以廖企上周五收市價6.35元計，股價對帳面值折讓約四成多。以今日市而言，廖企的地產組合應該值少一點折讓，尤其是考慮廖銀分分鐘有機套現，廖企的折讓應有進一步收窄的潛力。若地產市道靠穩或進一步上升，又或者廖銀成功套現，廖企股價有升三、四成的潛力。相反，假如樓市大散，或廖銀套現無望，則廖企股價便有兩、三成下跌空間。
最後省三要向讀者聲明，本人持有廖企股份，以上分析只宜作參考，絕對要獨立思考，信不信由你。
posted by Henry @ 7:56 PM
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