Tuesday, May 03, 2005

一隻「地產+銀行」落後股 (2004年2月22日)

余省三

 【明報專訊】地產股經過近十個月的升勢後,配合樓市大反彈愈炒愈烈,地產股紛紛跑出來集資融資,部署日後勾地及補地價,難怪各大地產股近排開始腳軟整固。目前由廉美元、低美息形成的「水浸」現象似乎尚未有逆轉之勢,亞洲區資產漲值(reflation)故事仍然吸引。由於各大地產商正積極籌備補充地皮,加上宏觀環境的確對樓市有支持,故此省三大膽估計短期地產股只是調整無虞大跌。 

既然是有調整無大跌,換句話說即是趁低吸納的好機會,但什麼價才是「低」呢﹖那我們便要做估值,做排名,搞清楚股價相對股份本身,股份相對其他股份的價值。省三粗糙地用彭博資訊機的數據,為本港各大地產股以股價對帳面值(Price-To-Book)比率做排名,並列出股息率作參考(表)(http://premium.mingpao.com/protected/Image/20040222/22lw1.gif)。 

大地產股價超前反映復蘇 一如所料,新地(0016)、恒隆地產(0101)、恒基地產(0012)、長實(0001)的股價均已經超過帳面值,新地股價更超帳面值1.8倍。而恒隆集團(0010)、信和(0083)、希慎(0014)的股價對帳面值折讓均不大。當然有人會反駁帳面值是上一年度年結的情,與今日的樓價有一短距離,但筆者所取的只是相對比較,選股準則是折讓率有多少。 

廖企折讓逾五成不合理 基本上一線地產股股價已超前反映樓市的復蘇,要再在其中尋找價值意義不大。炒一線地產股已純粹是炒市場對未來樓市的預期,省三自問無信心快人一步預測「市場對未來樓市的預期」。無水晶球的省三唯有在股價對帳面值折讓較大的地產股上下工夫,而廖創興企業(0194)便引起省三的注意。 

按資訊機的數據,廖創興企業的每股帳面值為14.98元,以廖企上周五收市價6.35元計,股價對帳面值折讓約五成多。廖企的資產主要有兩項﹕(1) 收租物業和待出售物業和(2) 廖企持有廖創興銀行(1111)的45.11%股權。換句話說,廖企可說是一隻「銀行股+收租股+地產股」。 

大折讓不代表一定抵買,平可能是「平得有道理」,故此一要看資產質素,二要看資產的流通性。旺角區收到租兼隨時可出售的商場,折讓自然少過元朗空置率較高的商場,股票的折讓自然又少過旺角區商場,而現金的折讓自然又少過股票。 

根據截至上年6月底的年報,廖企手上的物業論價值最主要有五項﹕(1)西半山「寶翠園」244萬呎住宅樓面的10%權益、(2)沙田九肚山「皓朗山莊」豪宅,約17.8萬呎住宅樓面、(3)旺角「創興廣場」18.4萬呎商場、(4)上海南京西路有一發展中寫字樓項目「廖創興金融中心」的70.3%權益、(5) 廖企在廣州東山區東湖路有一商住項目「東湖御苑」的60%權益。 

持5主要物業 項目質素佳  地產市道大反彈,寶翠園和皓朗山莊自然食正條水,另外,上海南京西路的寫字樓項目,據省三了解也屬旺區正地。本地零售復蘇,旺角創興廣場的出租情也十分理想。論質素,廖企手上的物業屬十分不俗。廖企的手頭物業在上年6月底的帳面總值為47億元。省三扣除由廖創興銀行持有的物業,並按近期的成交粗略地計算,廖企的物業資產總值約38億元。 

廖企的另一項資產是廖創興銀行的45.11%股權。按上周五的收市價計,廖創興銀行的市值約56億元,45.11%即約25.4億元。廖創興銀行的每股帳面值為13.5元,以廖企上周五收市價12.95元計,股價對帳面值差不多無折讓。 

旗下廖銀賣盤機會大 

去年內地與香港簽訂的更緊密經貿關係安排(CEPA)協議中,已經提到會支持內地銀行在香港以收購方式發展網絡和業務。中央政府明確表態支持內地銀行來港收購,相信以往未有來港找尋收購對象的內地銀行也會考慮涉足香港,令市場上的買家增加。 

事實上,去年6月廖銀便發通告指出,有獨立第三者與廖銀的管理層作初步接洽,可能引起合併或收購。雖然後來洽談似乎無下文,但消息已刺激廖銀及一眾本港中小型銀行股股價急升。廖企股價亦由廖銀帶動上升,由4元攀升至6元多。 

憧憬好價售廖銀 廖銀打算賣盤已是公開的事實,市場一直傳聞指渣打(2888)和中國農業銀行曾洽購股權。從買家的角度,廖銀的客戶老化,業務無增長,價錢自然要合理﹔從廖銀的角度,有心買盤自然希望求個好價。論中國經濟形勢,論中國政策配合,論股市市,今年是雙方最有機「講得埋欄」的一年。 

廖企具四成上升潛力 大家也不要忘記,廖銀有20%股權由中遠太平洋(1199)持有,又有9.66%股權由東京三菱銀行持有。廖銀的三大股東個個都想套現,天時地利人和皆備,省三認為最終廖企能出售廖銀套現的機會甚高。 

去年永亨銀行(0302)以帳面值約1.22倍收購浙江第一銀行,另據聞廖銀又曾出價1.25倍收購港基銀行(0636),雖然最終未能事成,但已大致反映廖銀的價值應在帳面值1倍至1.25倍之間。 

省三粗略計算,廖企的每股資產淨值約11元,以廖企上周五收市價6.35元計,股價對帳面值折讓約四成多。以今日市而言,廖企的地產組合應該值少一點折讓,尤其是考慮廖銀分分鐘有機套現,廖企的折讓應有進一步收窄的潛力。若地產市道靠穩或進一步上升,又或者廖銀成功套現,廖企股價有升三、四成的潛力。相反,假如樓市大散,或廖銀套現無望,則廖企股價便有兩、三成下跌空間。 

最後省三要向讀者聲明,本人持有廖企股份,以上分析只宜作參考,絕對要獨立思考,信不信由你。 

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