地產股追沽 (2004年1月18日)
余省三
【明報專訊】大市狂升一輪後，大股細股紛紛乘機抽水過年，兩星期內有二十家公司抽水257億元。繼中銀香港（2388）、中石油（0857）、中鋁（2600）等中字火車頭後，恒地（0012）也舉手集資57.5億元。大市是否快玩完﹖
上個月中國人壽（2628）集資30億美元，中銀香港母公司又配股集資18億美元，連環大吸水觸發大市出現調整。當時省三已話派對還未進入高潮，十二月是趁機入市的最好機會，結果證明正確。今時今日，連地產股都升到飛起，大部分藍籌地產股價更升過資產淨值。難怪恒地拿拿聲跑出來舉手集資。
先考慮大形勢，人民幣升值壓力和中國經濟「超速」增長，兩大吸引國際游資的動力未見有大變。另一方面，美國經濟確認復蘇，海外資金繼續不斷湧入香港的大形勢也未見逆轉。
樓價反彈17％ 通縮將盡
外圍經濟持續復蘇，游資充斥銀行體系，樓市漸見起色。事實上，去年七月至今，樓價已從低位反彈17%。困擾香港五年多的通縮，可望快將結束，加上銀行陸續把儲蓄利率降至近乎零，負利率預期將促使資金回流股市及有形資產。 實質經濟指標全線向好，吸引游資流入的因素又持續，省三大膽估計，樓價已扭轉了下跌周期，地產股和中字股在一定調整後會繼續推動大市。
小弟的策略是﹕觀察大形勢，認清大局，捕捉「主題」，定下去留﹔發掘股價「未起動」、有上升潛力、計基本因素又不是太貴的股份才是重點。 無可否認，目前大部分地產股已超買（表）(http://premium.mingpao.com/protected/Image/20040118/18lw1.gif)，大部分藍籌地產股價都已升過或十分接近資產淨值，股價已反映了樓價會再升一兩成。要進一步攀升，便要靠樓價「超額」上升推動。雖然省三也看好今年樓市，但也感到水位有限，風險回報有點不成比例。
大生地產 可攻可退 但老老實實，正如省三講完又講，究竟地產股的調整有多大，真是要問上帝。分分鐘，地產股只輕輕調整便再衝上也不奇。省三認為，投資者可以考慮折讓仍然較大的二、三線地產股——大生地產( 0089）、大昌集團（0088）。
若地產股只稍作調整便再衝上，則大折讓、大落後地產股便分分鐘暴升兩、三成。若地產股不幸大調整兩、三成的話，則大折讓地產股的調整也會細點。
樓市難成經濟主動力
在看好今年樓市的前提下，平衡風險與回報，上述兩隻股的值博率也不俗。大生地產折讓大之餘，更有4.3厘股息打底。大生的資產大部分是二線收租物業，收入也以租金為主，發展中的項目有山頂白加道一號豪宅。
政府公布本年度勾地表，明確表明今年可供發展商勾出的土地只有10.5公頃，遠比市場預期少。 其實，在勾地表制度下，土地供應的主動權在發展商，勾地表只代表當年土地供應的上限。故此，就算勾地表內的「供應」龐大，也只代表了土地供應夠彈性，卻不會對市場造成壓力。
政府公布的勾地表，卻大幅收緊今年土地供應上限，即時令2007年後落成的單位較預期為少，反映政府刻意營造2006年供應斷層，藉此推高樓價。配合外圍經濟及負利率預期，勾地表的信息十分明確，「政府寧可供應出現暫時性短缺，也要確保樓市止跌回升」。
但大家又不要以為1984年至1997年間的樓市泡沫會重臨。事關今時今日的所謂「供應斷層」，主要是行政手段造成。
政府刻意令供應斷層 雖然政府前年底宣布停建停售居屋至2007年，又協調推遲地鐵、九鐵供應至2008年，但一旦樓價升勢過急（例如一年升四成），政府手上的兩萬個已空置近3年的居屋單位，和兩鐵的萬多個單位供應，便分分鐘解涷。所以炒還炒，但也不要幻想樓市泡沫會再次成為經濟主要動力。
posted by Henry @ 7:52 PM
0 Comments:
Post a Comment
<< Home