Tuesday, May 03, 2005

地產股追沽 (2004年1月18日)

余省三

 【明報專訊】大市狂升一輪後,大股細股紛紛乘機抽水過年,兩星期內有二十家公司抽水257億元。繼中銀香港(2388)、中石油(0857)、中鋁(2600)等中字火車頭後,恒地(0012)也舉手集資57.5億元。大市是否快玩完﹖ 

上個月中國人壽(2628)集資30億美元,中銀香港母公司又配股集資18億美元,連環大吸水觸發大市出現調整。當時省三已話派對還未進入高潮,十二月是趁機入市的最好機會,結果證明正確。今時今日,連地產股都升到飛起,大部分藍籌地產股價更升過資產淨值。難怪恒地拿拿聲跑出來舉手集資。 

先考慮大形勢,人民幣升值壓力和中國經濟「超速」增長,兩大吸引國際游資的動力未見有大變。另一方面,美國經濟確認復蘇,海外資金繼續不斷湧入香港的大形勢也未見逆轉。 

樓價反彈17% 通縮將盡 

外圍經濟持續復蘇,游資充斥銀行體系,樓市漸見起色。事實上,去年七月至今,樓價已從低位反彈17%。困擾香港五年多的通縮,可望快將結束,加上銀行陸續把儲蓄利率降至近乎零,負利率預期將促使資金回流股市及有形資產。 實質經濟指標全線向好,吸引游資流入的因素又持續,省三大膽估計,樓價已扭轉了下跌周期,地產股和中字股在一定調整後會繼續推動大市。 

小弟的策略是﹕觀察大形勢,認清大局,捕捉「主題」,定下去留﹔發掘股價「未起動」、有上升潛力、計基本因素又不是太貴的股份才是重點。 無可否認,目前大部分地產股已超買(表)(http://premium.mingpao.com/protected/Image/20040118/18lw1.gif),大部分藍籌地產股價都已升過或十分接近資產淨值,股價已反映了樓價會再升一兩成。要進一步攀升,便要靠樓價「超額」上升推動。雖然省三也看好今年樓市,但也感到水位有限,風險回報有點不成比例。 

大生地產 可攻可退 但老老實實,正如省三講完又講,究竟地產股的調整有多大,真是要問上帝。分分鐘,地產股只輕輕調整便再衝上也不奇。省三認為,投資者可以考慮折讓仍然較大的二、三線地產股——大生地產( 0089)、大昌集團(0088)。 

若地產股只稍作調整便再衝上,則大折讓、大落後地產股便分分鐘暴升兩、三成。若地產股不幸大調整兩、三成的話,則大折讓地產股的調整也會細點。 

樓市難成經濟主動力 

在看好今年樓市的前提下,平衡風險與回報,上述兩隻股的值博率也不俗。大生地產折讓大之餘,更有4.3厘股息打底。大生的資產大部分是二線收租物業,收入也以租金為主,發展中的項目有山頂白加道一號豪宅。 

政府公布本年度勾地表,明確表明今年可供發展商勾出的土地只有10.5公頃,遠比市場預期少。 其實,在勾地表制度下,土地供應的主動權在發展商,勾地表只代表當年土地供應的上限。故此,就算勾地表內的「供應」龐大,也只代表了土地供應夠彈性,卻不會對市場造成壓力。 

政府公布的勾地表,卻大幅收緊今年土地供應上限,即時令2007年後落成的單位較預期為少,反映政府刻意營造2006年供應斷層,藉此推高樓價。配合外圍經濟及負利率預期,勾地表的信息十分明確,「政府寧可供應出現暫時性短缺,也要確保樓市止跌回升」。 

但大家又不要以為1984年至1997年間的樓市泡沫會重臨。事關今時今日的所謂「供應斷層」,主要是行政手段造成。 

政府刻意令供應斷層 雖然政府前年底宣布停建停售居屋至2007年,又協調推遲地鐵、九鐵供應至2008年,但一旦樓價升勢過急(例如一年升四成),政府手上的兩萬個已空置近3年的居屋單位,和兩鐵的萬多個單位供應,便分分鐘解涷。所以炒還炒,但也不要幻想樓市泡沫會再次成為經濟主要動力。 

0 Comments:

Post a Comment

<< Home