上海樓市出現新變局：住宅冷清寫字樓趨旺
2005年08月03日 14:33:36 來源：新華網新華網上海8月3日電（記者慎海雄）“剃頭的挑子－－一頭冷一頭熱”，借這句俗語形容時下上海樓市的新變化可能是合適的。進入5月份以後，房產新政下的上海樓市出現了戲劇性的轉折，多處新開的住宅樓盤終於憋不住市場的冷清寂寞，紛紛採取公開降價或打暗折等手段招徠顧客，但依然門可
羅雀；而原本在樓市中並無多少聲響的寫字樓市場卻日益受到市場追捧，銷售突然趨旺。
在最近的上海浦東樓宇經濟論壇上，多位經濟界人士對上海樓市出現的這一變局作出了診斷，較集中的觀點是，上海樓市正在回歸到與其經濟中心地位相稱的合理格局，開始步入良性迴圈。
繼3月份“國八條”出臺之後，上海樓市隨即進入調控期。原本火爆的住宅市場在樓市新政和地方政府的有機調控下，逐漸“敗火”降溫，市場成交量也一日短過一日。進入5月以後，上海住宅一手房成交量更是跌入谷底，部分樓盤降價拋售也鮮有接手者。據房產之窗網樓市監測的分析，7月份雖然上海普通住宅成交價和成交量環比均略有上揚，其中成交價為每平方米8350元，環比上漲3%，但從總體看，多數住宅樓盤還是跌多漲少。監測表明，除了內環以內的價格微漲以外，其他區域樓價均告下跌，其中外郊環間的環比均價跌幅達到9.3%。
與冷清的住宅樓盤形成反差的是，上海寫字樓市場卻出現了日益紅火的局面。當年從杭州帶著1億元資金到浦東陸家嘴地段投資建設三大商務樓項目的中融集團董事長倪召興，如今是房地產業界難得的忙人－－隨著集團在陸家嘴地區的一幢建築面積達10萬平方米的中融·恒瑞國際大廈的竣工，海內外眾多的知名公司希望購買這個樓盤作為辦公場所。“客戶都是我們的上帝，但我們可提供的寫字樓只能滿足一部分客戶的需求。”不過，令倪召興感到興奮不已的是，當年他這1億元的資金全部投到了浦東的商務樓開發上了，如今的回報是60億元的市值。“我們來到浦東之後，每年資產以50％的速度遞增，而我們資產負債率卻還是始終在45％以下。”倪召興說。
倪召興的忙碌羨煞了許多難耐寂寞的房產商。但專家發現，倪召興的投資與其說是機遇，不如說是他的決策吻合了中國經濟發展的節律和上海這座經濟中心城市的定位。根據仲量聯行的調查，儘管今年是中國房地產市場的政策年，但中國內地的寫字樓市場，依然是全球未來投資的首選。而作為中國經濟、金融、貿易和航運中心的上海，仍然是中國寫字樓市場的高地。浦東陸家嘴是目前上海頂級寫字樓的富集區。陸家嘴的區域流量、經濟總量和ＧＤＰ貢獻值在全國國家級開發區名列第一，證券市場交易額等單項指標已接近香港中環和新加坡中心區。其中，陸家嘴金融貿易區目前有外資企業2500多戶，內資企業１４３００多戶，2004年創造稅收122億元；目前在整個陸家嘴功能區範圍內有24家跨國公司地區總部，有65家中外金融機構和60家駐滬大企業。
目前在整個陸家嘴區域內有128幢大樓，總建築面積達615萬平方米，其中80多幢用於商業和辦公，平均入駐率為87％。陸家嘴每幢高樓平均營業收入超過１６億元，樓均上繳稅收超過６０００萬元，一幢大樓的經濟規模相當於一家大型企業。
放眼上海全市的商務樓市場，今年的情形同樣樂觀。中融集團企劃部經理倪曉芳介紹說，上海寫字樓市場總體上沒有受房產新政的影響，而且日益顯現出與經濟功能相匹配的優勢。據統計，今年一季度上海全市甲級寫字樓的整體租金攀升到0.81美元/平方米/天，較上一季度增長6.6%，比去年同期增長17.2%，創下了去年以來最大增幅。其中，浦西甲級辦公樓的平均租金已由去年的0.72美元/平方米/天，增長到0.88美元/平方米/天，個別樓盤租金達到1美元/平方米/天；在浦東，去年的平均租金為0.68美元/平方米/天，今年已經達到0.81美元/平方米/天。
仲量聯行中國區董事陳立民認為，較之於住宅市場，上海寫字樓市場更加成熟，抵禦市場風險的能力也更強。從整體調查看，上海寫字樓市場總體吸納量大於供給量，空置率一直處於5%－－10%之間。根據國際標準，空置率在10%以下的市場等於滿租。此外，由於本次國家宏觀調控的主要對象是住宅，平穩發展的寫字樓市場並未在調控之列，政策上相對贏得了機遇。
調查表明，上海寫字樓市場正在出現三大特徵：一是寫字樓市場價格的理性，銷售價格和它的價值相符合。寫字樓的價格衡量標準就是它的租金，目前上海寫字樓的租金和價格的回報率比大概是8％到10％之間；相比住宅而言，寫字樓的投資回報率要高和穩定。中融集團營銷總監劉偉說，目前在上海，同一地段寫字樓和住宅相比，一般寫字樓的建造成本會比住宅高30％，而目前售價卻接近，甚至部分住宅價格高於寫字樓，這在一個側面反映了寫字樓市場的理性和住宅價格的相對虛高。二是出現了“租不如售”的現象。從去年開始，許多入滬的外資企業打破了“只租不買”的慣例，紛紛開始購買寫字樓。在中國投資設立了23家分公司的韓國韓進海運在13年的拓展後，最近終於買下中融·恒瑞國際大廈的部分樓面，將地區總部長期設立在浦東。韓進海運董事長金煌中認為，包括韓進海運在內的許多跨國公司之所以決定購買寫字樓，主要是由於經過十幾年的發展，公司在中國的業務和市場逐漸穩定，需要謀求一個持續、長期的經營，不得不去考慮如何減少企業商務辦公成本的事實；同時，近年來上海甲級寫字樓的租金在逐漸攀升，導致企業的商務辦公成本不斷上升，因此很多企業開始買樓自用。三是商業地產發展空間巨大，潛力誘人。搜房網全球機構顧問洪曦認為，土地作為不動產來考量時，要看資本密度和人口密度，最終考量的是這個地區的經濟活躍程度，比如上海和北京，上海的金融區域是浦東，它的資本密度未必有北京的金融街高，因為北京有央行的總部，但是上海有一個巨大的市場，上海的樓宇經濟必須從整個長江三角洲經濟密集度和上海的經濟密集度來把握。長三角以1％的人口、6％的土地創造了全國２２％的GDP。上海的商業地產同樣要放在這個背景下考量；加上2010年的世博會和浦東新一輪改革的出臺等機遇，上海寫字樓市場不但不會進入低谷，而且會隨著中國經濟的發展而飛揚，投資和回報率必然節節上升。 （完）
posted by Henry @ 3:47 PM
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