Friday, August 26, 2005

解讀《2004中國房地產金融報告》

易憲容

  8月15日,央行《2004年中國房地產金融報告》公佈後,房地產市場的大佬們紛紛發表言論,以示自己對《報告》的解讀,有人甚至替代央行來解釋《報告》是什麼而不是什麼。可見,業界對房地產市場並無信心,十分擔心有人道出市場的真相而讓民眾了解之。

我的看法是,該《報告》是央行站在銀行業的角度,利用其數據獲得的優勢,基本上客觀、專業地對國內房地產市場做出了最全面、最坦率、權威的評價,並在此基礎上對房地產市場的風險提出了防範政策建議。

數據獲得的困難使不少機構的研究偏於一角,而一些既得利益集團更是在用一些研究報告來混淆視聽,因此市場與民眾無法真正了解國內房地產市場現狀、變化及未來發展,也就無法根據有效的資訊作出正確的購房決策。而《報告》對房地產市場一些問題分析較為深刻,比如對國內房地產金融的風險分析就有理有據,其中對房地產開發貸款及個人住房消費信貸不良貸款率的分析、對房地產開發隱性債務的分析,都切中目前國內房地產金融的問題所在。而由此引申出房地產金融暗藏六大風險:“部分房地產市場過熱加劇市場風險、基層銀行發放房地產貸款存在操作風險、房地產貸款的法律風險、土地開發貸款的信用風險、‘假按揭’的道德風險、高負債經營隱含財務風險”等,為房地產市場和銀行再一次敲響了警鐘。

當然,《報告》中對有些問題的認識還較為表面化,也有不少值得商榷的地方。

從這幾年房地產市場發展情況來看,國內房地產市場的繁榮完全是個人住房消費信貸產品創新的結果。2002年以來,居民個人購房貸款餘額直線上升,到2005年一季度,其增長速度都保持在30%以上。與發達國家相比,這樣快的增長速度是不可思議的,而且個人住房信貸完全集中在商業銀行也是問題不少。《報告》不僅沒有看到這點,反而認為我國居民個人住房貸款的規模與西方發達國家相比仍偏小(如居民個人住房貸款佔GDP的比例,中國為11.7%,而英國60%、德國47%等),未來增長潛力巨大。

從目前中國住房的持有率來看,已經超過不少發達國家達到81%(美國僅67%、德國更低),但個人住房信貸消費的規模及比例為什麼會這樣低呢?最大的問題就在於國內住房商品化僅是這幾年的事情。國內居民所持有的住房80%以上計劃分配之結果。在計劃條件下所獲得的住房是根本不需要透過銀行貸款的方式獲得,那麼這些住房的信貸規模如何擴大呢?也就是說,兩者是完全不可比的數據,放在一起容易誤導市場。如果就25-35歲的居民個人住房信貸消費規模比較,得出的結論可能會更現實可信些。

此外,《報告》中以目前個人住房按揭不良率低而斷言居民按揭貸款是商業銀行的黃金資產,對此本文亦不敢茍同。因為,目前個人住房按揭貸款啟動只有幾年,而這種個人房地產消費信貸貸款時間一般都在十年、二十年、甚至三十年以上,其不良率及風險短期內根本無法反映出來。特別是中國房地產市場及市場經濟剛剛起步,根本就沒有走出過一個像樣的週期。如果中國經濟出現週期性的變化,不僅國內房地產市場必然會出現週期性變化,而且民眾就業、民眾的可支配收入都可能出現週期性的變化。特別是在中國信用制度十分脆弱同時又不完善的情況,一旦這種市場經濟週期的系統性風險出現,銀行所面臨的風險可能比我們的想像得要大得多。

《報告》指出,很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以考慮取消現行的房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售。對此,國內房地產商一片譁然,紛紛指責。

該建議之所以會引起如此強烈的反映,關鍵是房地產開發商與地方政府輕易地聚集社會財富的方式已為央行所發覺並建議改進。最為重要的目的是從現代商業銀行的角度來規避房地產市場之風險。早些時候有人說房地產市場已經把銀行捆綁上了,一榮俱榮,一敗俱敗。既然房屋預售制度不利於房地產市場發展,不利於銀行規避風險,央行建議取消也是理所當然了。

房地產開發商和一些地方政府之所以極力反對,就在於如果取消該制度,可能會讓他們失去獲得暴利機會。試想,一些人即使身無分文,但一進入房地產市場,就能夠在短期內牟取暴利,關鍵就是利用這種制度之缺陷“空手套白狼”,透過這種銀行金融杠桿之工具,套取銀行的資金為其牟取暴利。在這種情況下,如果獲得暴利就歸個人,如果一旦市場出現風險,就容易轉嫁給銀行。而最後來承擔銀行風險的,當然是整個社會廣大民眾了。

有地方官員說,房屋預售制度不會取消,因為這個制度並非是銀行說了算。當然,在一種非市場的環境下特別是計劃經濟下,銀行如何作為完全是聽任政府政策之擺布,但是在市場條件下,銀行運作也是這樣嗎?特別是目前國內四大國有銀行在大張旗鼓地進行股份制度時。作為現代銀行的一種商業行為,是否採取哪一种經營方式完全是銀行的事情,如何來規避風險根本不需要其他地方政府來指手劃腳。

住房預售制度是香港人的一種發明,它能夠順利發展,最為重要有一個完善的法律體系、健全的信用市場及嚴密的房地產市場監管制度,如果不是這樣,房屋預售制度肯定會面臨著巨大風險。由於這個制度巨大的風險的存在,在歐美發達的市場體制下,幾乎都沒有房屋預售制,即使有也是在嚴格監管制度下得以存在。在中國目前的條件下,這項制度基本上成消費者利益隨時會受到傷害、房地產開發商獲得暴利、而銀行來承擔風險的不平等遊戲規則,因此這樣的制度早該廢黜了。對於這樣的制度即使是有所立法,也應該是一種惡法。

《報告》中提倡節約使用住房的消費理念是目前房地產市場一個全新觀念。它與當前七部委調整住房結構的精神一脈相承。但《報告》要引導以中小戶型為主的住房消費,並把這種住房消費看作是節能、環保、省地、長期可持續、降低銀行信貸風險的基礎。本文認為這種提法十分具體有新意。它不僅反映了中國的國情,也與政府提出的建立和諧社會科學發展觀相合。因為,就目前中國的土地資源、金融資源及民眾的可支配收入水準來看,這種節約性住房消費理念是中國住房市場真正能夠持續穩定發展的核心。在這樣的消費理念下,不僅可以從根本上來調整扭曲的商品房供應結構,緩解住房供求的矛盾,而且可以讓更多的民眾買得起房、住得起房,真正滿足絕大多數民眾的基本居住需求。

至於城鎮廉租住房的建設,政府要發展,但並不是最為重要的方面。這種制度所受惠的人口只能在10%比例內,而國內絕大多數民眾住房需求就得是以中小戶型為主的節約型住房消費。最近,有人說中國住房價格與中低收入民眾無關,這不知道是哪個星球來的邏輯,連美國政府住房政策都是以提供以安全、民眾能夠負擔得起的住房為核心,難道我們的政府就不如美國政府從大眾出發嗎?所以,我十分贊成《報告》所提出的住房消費觀念。

最後,《報告》就防範房地產風險提出相應的改進措施。如加強利率風險管理、規範房貸操作風險、完善住房置業擔保制度、房貸保險制度等,這些方面都有新意地方。比如新個人住房消費利率體系建立,不僅可以讓民眾在自由選擇條件下選擇最適合自己的信貸產品,也有利於民眾對個人信貸產品選擇承擔責任。

總之,《報告》對國內房地產持續發展具有十分的指導意義,但由於《報告》涉及既得利益,相關部門一定要明辨是非,不要重蹈央行121文件的舊轍。

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