實質利率跌 利好地產股
國際資金投機人民幣升值，導致本港銀行體系水浸，貨幣環境變得異常寬鬆，加上經濟復蘇，香港通脹肯定飛升。就算人民幣升值憧憬減弱，銀行「追加」利率，通脹肯定升得快過息口，本港實質利率也會進一步回落。換句話說，香港地產股形勢大好，「磚頭」有價﹗
近期一場通訊社誤報，觸發亞洲匯市及歐洲股市風起云湧，一片混亂。其後傳聞被中國人民銀行正式否認，市場才回復正常。
雖說有銀行大孖沙話，投機炒風愈熱，政策變動機會愈細，但筆者認為一時間政策實際是否變動不是重點，市場對人仔升值預期不滅才是關鍵。正所謂「旗不動，人心在動」，近期市場人民幣升值「預演」已是明證。
尤其是近期唐英年也話，由於香港與內地之間的經濟聯繫極為廣泛，因此政府目前正在考慮制定一些應急計劃﹐來應對人民幣匯率機制出現變動的情況。雖然之後唐少新聞秘書補充，香港並無計劃改變聯匯制度或改變當前7.8匯率水平，但唐少動作多少確認市場「人仔升值只是時間問題」及「政府已做好準備」的觀點。
12個月人民幣不交收遠期匯率，降至每美元兌7.93元人民幣水平，反映市場預期人民幣在未來12個月升值4 - 5％。任志剛也表示，將密切留意最新發展，特別是可能影響香港貨幣穩定的任何匯率政策轉變。
筆者估計，炒人仔升值下一步將演變成炒聯匯改變，市場已有人提出「人民幣與港元保持相同匯率比較合理」的觀點。
目前美元兌人民幣匯率為8.28元，美元兌港元為7.80港元，人民幣兌美元匯率升值到港元兌美元的水平等於人民幣將升值5.8%，大致符合市場預期。一旦人民幣真的升值5.8%，市場會認為升值潮會就此結束嗎？市場大多會問「What is next ?」。
一旦炒人仔升值演變成炒聯匯改變，大量資金長期充塞銀行体系，拆息將可能長期偏低。正如任志剛指出，若現在寬鬆的貨幣情況持續，通脹上升的壓力可能較大，任總預期，今年底本港通脹可能會由今年首季的0.8%，拉高至2.5%。他預期，經濟增長強勁、進口價格上升，以及市值租金上漲帶動，消費物價將略為上升；然而，通脹上升的步伐也可能頗為迅速
唔使任總講，大家都知道今年商舖紛紛大加租，不少舖位加租2倍至3倍。羊毛出自羊身上，商戶被加租後，自然會樣樣加價。通脹升得快過利息，今年實質利率是趨跌，而非趨升﹗
雖說豪宅炒賣氣氛已炒到1997年水平，律師老友都話不少豪宅「摩貨」摩三、四轉，部分審慎的律師行也不敢做，但中價樓炒賣卻未見太過分，據大摩的「承受能力指數」顯示，目前香港市民的承受能力，仍高於過去20年的平均水平︰每月供款佔入息中位數47%。大摩估計，若4.5厘按揭利率，以及樓價再升15%，承受能力才降至歷史的平均水平。
那麼，大家是否可以衝入市掃地產股呢﹖
細膽的筆者認為，地產股可以買，但卻不宜「大注」亂掃，原因有三︰
一、大藍籌股價普遍不便宜，股價對每股資產淨值折讓已不大。大摩計埋今年首季物業升幅，長實、新地、恒地(0012)、恒隆地產(0101)、香港興業(0480)等大藍籌的NAV折讓已甚緊
(見圖 - http://www.mpfinance.com/ftp/Finance/20050509/ek1/09rkx.gif)。
二、若人仔升值預期回落，港元利率出現「追加」或「超加」，可能會嚇一嚇市場，NAV折讓不大的大藍籌地產股可能會調整一下。
三、雖說美國企業首季業績不俗，算安然度過業績期，但美國首季經濟也明顯放緩。企業業積一向有一定「彈性」，但若經濟增長持續放慢，企業盈利增長遲早也放慢。愈近年中，美國企業愈有機會「放風」，調低市場對第2季盈利增長的預期。
所以筆者建議大家一係「細細注」短炒藍籌地產輪，一係「中注」買大折讓、有股息派小型地產股，一係等藍籌地產調整，才「大注」買藍籌地產股。
筆者生性細膽唔炒輪，但又唔想等運到，所以選了5隻資產淨值折讓較大、負債比率較低、有能力抵擋大市調整，又可望受惠於樓市向好、租金上升的股份。它們分別是大生地產(0089)、大昌(0088)、會德豐地產(0049)、嘉里(0683)和希慎(0014)，大家不妨參考一下，做做功課。
posted by Henry @ 1:27 AM
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