樓市好淡建基 (1)實質利率 (2)市民承受能力
按美國經濟現況，聯儲局今年肯定會繼續加息，市場普遍估計美國會再加1厘(現時聯邦基金利率為2.75厘)，本港最優惠利率料會跟隨。息口上升多少會影響市場氣氛，傳媒紛紛大談加息如何增加用家與炒家利息開支，如何打擊樓市。但加息是否真的會對樓市造成壓力﹖答案是不一定。
因為名義利率只是答案的一半，置業或投資的成本真正要看實質利率，即扣除通脹後的利率(實質利率=名義利率-通脹)。樓市好淡則建基於(1)實質利率及(2)市民承受樓價的能力。
在其他國家，通脹與名義利率是互相影響的，加息往往是通脹上升的結果，但香港的通脹與利率升跌卻無必然關係。聯繫匯率之下，不論本港通脹多少，香港利率也必須長期跟隨美國。
記得90年代，樓市升到飛起的日子嗎﹖當時名義利率由1993年起不斷上調，但由於通脹高企，實質利率竟一直低於零，負利率年代，樓市在持續加息之下仍狂升。相反，回看1998年至2003年，名義利率不斷下調，但本港陷於通縮，實質利率卻不斷上升，通縮年代，名義利率不斷下調，樓市卻一跌再跌。
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今日雖然名義利率趨升，但若通脹升得比利率快，本港的實質利率分分鐘不升反跌，這正是今年將可能出現的現象。事實上，據市場估計今年通脹會在2%至3%之間，換句話說，今年香港的實質利率不但不會升，反而將下降約1厘至2厘﹗
另外，市民的收入能否追上樓價也是樓市的關鍵。據摩根士丹利的「承受能力指數」顯示，目前香港市民的承受能力仍高於過去20年的平均水平﹕每月供款佔入息中位數47%。大摩估計，若4.5厘按揭利率以及樓價再升15%，承受能力才降至歷史的平均水平。這尚未考慮市民加薪的因素。以今日的香港經濟環境，中高收入家庭收入不同程度上升已是大趨勢。
posted by Henry @ 6:16 PM
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