富力招股價貴得驚人
2005年7月5日【明報專訊】近日上市的新股表現差強人意，中遠控股(1919)、海灣控股(0416)和晨訊科技(2000)齊齊跌破招股價，但包括富力地產(2777)在內的四家企業卻往直前，計劃集資超過20億港元。
新股廣州富力地產已開始招股，本周四截票，招股價上下限分別為10.7元和12.03元，約為2005年預測盈利的6.9倍至7.8倍。以市盈率計，似乎不貴，但地產股好似麵包店，始終有平或靚的麵粉(土地)在手，不怕無麵包賣。一年半年賣樓多盈利自然多，卻又不代表公司的價值會提高。
始終地產是十分周期性行業，用周期最頂的一年盈利，再乘以一個看來不高的市盈率為公司估值，其實是十分誤導的估值方法。
比較合理的估值方法是點算一下公司手頭的待售樓盤、建築中樓盤、土地儲備，再減去負債，得出公司的資產淨值(NAV)。除非樓市不斷升，否則地產股股價對NAV都有一定折讓。即是一間麵包店值多少錢，便要點算一下手頭麵粉和麵包，再減去從銀行借回來貸款，除非手頭麵粉做出來的麵包一日貴過一日，否則麵粉和麵包就是一個價錢。
定價對NAV存高溢價
據廣州富力地產招股書，其每股NAV為5.56元(下限定價)至5.92元(上限定價)，即招股價對NAV有大約100%溢價(表 http://www.mpfinance.com/image/magnifier.gif)。其他香港上市的內地地產股，股價對NAV全部都有折讓(例如首創置業(2868)股價1.64元便買到3.33元淨資產)。相對其他內地地產股，廣州富力地產真是貴到離奇﹗
富力地產主要收入來自中至高級住宅發展的銷售，去年富力發展中及待售物業總面積約442萬平方米，已出售及出租的物業只佔總面積約三成，明顯受到內地宏觀調控影響。
據招股書顯示，上市前富力的銀行貸款達22億元人民幣，負債比例達1.1倍，去年富力積壓在土地及物業發展的營運現金流急升，顯示富力面對資金壓力不小。
另一方面，富力手頭待建土地總成本70.4億元人民幣，已付土地金只有29.5億元人民幣。要發展這批土地，富力必須進一步融資，但以富力的負債比率，要靠銀行貸款融資似乎有點難，相信這正是富力上市融資的因由。
手緊不是問題，但估值就要現實些、合理點，留些水位給小東家。老老實實，論價錢、論資產質素、論往績、論實力，富力都不如買中國海外(0688)、首創置業(2868)或上海復地(2337)。
posted by Henry @ 7:01 PM
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